Dom bez pozwolenia na budowę – najważniejsze informacje
Jednym z elementów „Polskiego Ładu” było wprowadzenie zmian w przepisach regulujących proces budowlany, tak aby uprościć budowę niewielkich wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Założenia te zmaterializowały się w ustawie z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w dniu 2 stycznia 2022 r.
Ww. ustawa umożliwia budowę „Wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora” bez pozwolenia na budowę, konieczności zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.
Brak konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę ww. budynków nie oznacza braku jakichkolwiek obowiązków spoczywających na inwestorze.
Zgłoszenie budowy ww. budynku wymaga sporządzenia i załączenia projektu budowlanego (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt. 1a w zw. Z art. 30 ust. 4 b Prawa budowlanego). Prawo budowlane nie zwalnia w zakresie projektowania i budowy domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 z obowiązku stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie czyli m.in. z zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany, z zachowania wymogów w zakresie nasłonecznia, szczelności, instalacji, itp. Wykazanie spełnienia tego warunku, a także innych warunków przewidzianych prawem potwierdza projektant – składa on oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Ponadto budowa ta musi być zgodna z warunkami przewidzianymi dla danej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy – z wydaną dla działki decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wprowadzane zmiany określają także czas, w którym powinna zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy – organ będzie miał na to 21 dni).
Do zgłoszenia zamiaru przystąpienia do ww. budowy inwestor jest zobowiązany dołączyć – oprócz projektu budowlanego – również:
- oświadczenie – składane pod rygorem odpowiedzialności karnej – o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- oświadczenie – składane pod rygorem odpowiedzialności karnej – że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
- oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, a także, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.
Do budowy ww. budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu takiego zgłoszenia nie dokonuje jego sprawdzenia – wystarczające w tych przypadkach jest oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Za kompletność przedłożonych dokumentów odpowiada z kolei inwestor, załączając do zgłoszenia odpowiednie oświadczenie.
Należy zaznaczyć, iż budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 m² w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych wymaga również zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
