Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Każda nieruchomość powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, czy to bezpośredni (poprzez zjazd z drogi publicznej) czy też pośredni (przez drogę wewnętrzną). Brak bowiem dostępu nieruchomości do drogi publicznej obniża jej wartość oraz uniemożliwia uzyskania decyzji o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę. Co zrobić w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej?

Co to jest służebność drogi koniecznej?

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi koniecznej.

Przebieg drogi koniecznej powinien być w jak najmniejszym stopniu  uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej, który musi zaakceptować, że po jego gruncie będzie ktoś przechodził lub przejeżdżał.

Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać:

• właściciel pozbawionej dostępu do drogi publicznej nieruchomości,
• wszyscy współwłaściciele pozbawionej dostępu do drogi publicznej nieruchomości,
• współwłaściciele dysponujący większością udziałów we współwłasności.

Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona na podstawie orzeczenia sądowego, umowy w formie aktu notarialnego, zasiedzenia, decyzji administracyjnej.

Służebność drogi koniecznej – warunki

W celu ustanowienia służebności drogi koniecznej spełnione muszą zostać następujące warunki:

• brak zagwarantowanego trwałego dostępu działki do drogi publicznej,
• uwzględnienie istniejącego interesu społeczno-gospodarczego,
• wytyczenie drogi koniecznej jest niezbędne dla umożliwienia uprawnionemu odpowiedniego korzystania z niej, z jednoczesnym ograniczeniem szkód, które mogą powstać przez jej obecność na obciążonej działce.

Służebność drogi koniecznej – wynagrodzenie

Co do zasady za ustanowienie służebności drogi koniecznej zazwyczaj przyznawane jest wynagrodzenie. Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej może być ustalone jako jednorazowa kwota lub płatna ratalnie. Możliwym jest również ustanowienie służebności drogi koniecznej bez wynagrodzenia lub za wynagrodzeniem, ale nie w postaci pieniężnej, tylko świadczeń w naturze.

W przepisach prawa nie została określona maksymalna ani minimalna wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wynagrodzenie powinno odpowiadać cenom rynkowym dostępu do drogi publicznej.

Służebność drogi koniecznej – prawa i obowiązki

Do obowiązków właściciela nieruchomości, na której rzecz ustanowiona jest droga konieczna,  należy opłacenie ustalonego wynagrodzenia z tytułu korzystania ze służebności. Z kolei właściciel gruntu z ustanowioną służebnością zobowiązany jest do udostępnienia drogi przejazdu oraz nieblokowanie go, tak aby z drogi można było skorzystać właściwie w każdym momencie i w każdym czasie. Więcej informacji na ten temat znajdziesz na stronie Kancelaria Adwokacka Warszawa Praga.

Służebność drogi koniecznej – zmiana właściciela

Zmiana właściciela nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność drogi koniecznej nie wpływa na prawo rzeczowe jakim jest służebność. Innymi słowy, nie ma znaczenia kto jest właścicielem nieruchomości. Wraz ze zmianą właściciela nie ustaje obowiązek udostępniania przejazdu, ani nie jest znoszone prawo do korzystania z drogi koniecznej.